每当谈起房地产市场的走向，都会有人提出“人口”这一关键变量。
他们认为：随着人口数量的减少，住房需求的减弱，房价自然会下跌。
但最新数据却显示，在一些人口负增长的国家，中心城市的房价反而大涨。
莱坊（Knight Frank）是全球顶级私营房地产顾问服务机构，1896 年创立于英国伦敦。在莱坊《2025/26居住报告》的最新统计中，过去五年至2025年第二季度，全球多个城市高端住宅市场的涨幅创下历史新高。
也就是说，过去5年中，东京豪宅价格涨幅最高，达120%；首尔豪宅价格涨幅80.9%，位列全球第三。
而日本和韩国是全球典型的人口出生率极低的国家，总人口数也是持续减少的趋势。
据日本总务省统计局统计，日本从2021年到2025年8月，人口减少约223.43万人。
韩国户籍登记人口从2021年初的约5170万人降至2025年底的约5112万人，人口减少约 58万人。
这说明，这些中心城市核心资产的价值，非但没有因为人口减少而贬值，反而不断创下新高。
背后原因主要有三点。
第一，城市分化
普涨时代结束，资金和人口向头部城市集中，而其他城市则面临流失和收缩。
这一点在日本早有先例。
数据显示，在过去20年里，东京23区核心地段的房价不仅完全修复了跌幅，还创下了历史新高。
2025年上半年，东京23区新房均价高达1.3亿日元，同比上涨20.4%，较三年前累计上涨47%。
在房地产泡沫破裂后的“失去的三十年”里，日本房价并非普跌。相反，越是经济调整期，人口和资源反而越会加速涌向最强的大都市圈。
中国也表出现同样的分化趋势，在全国主要大城市里，深圳最近6年来人气上升最快。
下图是8大城市今年1到10月的“城市客运量”跟2019年同期的比较，深圳是唯一大幅增长的主要城市。
“城市客运量”，包括公交车、地铁、轻轨、轮渡、出租车、网约车等市内交通的总客运量，是最能反映城市人气的指标。
今年1到11月，深圳城市轨道交通累计客运量达29.82亿人次，同比增长5.89%。这一增幅在北上广深四个一线城市中位居首位（上海33.74亿人次、增长-2.03%；北京32.63亿人次、增长-1.56%；广州30.19亿人次、增长4.19%）。
因为深圳科技创新能力强，经济活跃，就业机会多，所以年轻人不断涌入。
第二、资产具有周期性
没有一直上涨的资产，也没有一直下跌的资产，资产具有周期性。
美国（2008年）和中国香港（1998年）都曾在金融危机中暴跌，但最终都创下历史新高。从危机低谷跌幅60-70%之后，经历十几二十年左右的时间，又涨了 5~8倍。
近期，香港楼市明显回暖。
去年下半年，香港私人住宅售价指数连涨6个月；全年新房成交量同比升两成，近6年最高；二手房量价齐升，近4年最强。租金连涨12月，破历史纪录。
《全球超级豪宅报告》显示，香港超豪宅上季度成交量达81宗、成交额15.7亿美元，为2021年底以来最高。香港已跃升至全球第二位。
中原地产创始人施永青大胆预测，香港楼市将连涨6年，涨幅达85%。
香港楼市有望走出下跌周期，进入上涨周期。这对内地一线城市也有积极的信心传导效应。
第三、房价是货币现象
现代经济学，本质是通货膨胀的游戏。
房价是货币现象，1935年，上海静安一套211㎡别墅的交易价格为950两黄金，折合每平米169克黄金；90年后的今天，这栋别墅成交价约12.9万元/㎡，按现在金价折算，其价值依然锚定在每平米163克黄金。
很多时候，不是房子更值钱了，而是钱不值钱了。
2025年，重点25城新建住宅成交套数同比下降22%，而1000万以上产品成交量仅微降2%，高端市场仍展现较强的韧性。
其中上海2025年1000万以上新房成交占25城总体33%，5000万以上占比达七成，持续领跑市场。
2025年末，深圳三个豪宅（云玺、联泰、中信）揽金近300亿，广州保利面粉厂项目揽金106亿。
富人为什么在熊市买豪宅？他们是在用这种方式，抵御自己的财富被稀释、被蒸发。
综上所述，人口减少对房价的影响差异化是非常严重的。人口下降，肯定对整体房地产构成利空，但主要利空的是那些中小城市和农村。
未来人口会进一步向中心城市、都市圈集中，这里有更好的教育医疗，更优质的就业岗位。
对于像北京、上海这样的大城市，只要稍微放松一点落户限制，立马就会有巨大的增量人口填补进来，而且进来的都是高质量人口。
对于个人来说，你无法改变人口减少的大趋势，唯一能做的只有顺势而为，坚定向核心城市、核心资产靠拢，这是历史教给我们穿越周期、守护财富的答案。
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