文/陆既白
编辑/世界
哈喽，大家好！我是你们的小陆，楼市一夜入春？重点城市二手房淡季回暖，成交量也开始暴涨，前段时间都说未来的房价也许会越来越便宜，很多人都在等待低价，没想到最近的数据曝光，让不少人开始意外，到底啥时候入手成了一个难题。
核心判断：北上深房价可期，全国回升逻辑不变
楼市圈有个掷地有声的判断，本轮北上深房价有望实现翻倍，最终站上每平方米十万元的关口。不只是一线城市，全国任何城市的房价，长远来看都能实现回升。
这个判断已经持续输出两年时间，背后支撑它的，是实打实的市场规律和数据逻辑，绝非空穴来风的空谈，懂行的人都清楚，全国房价的长期平均涨幅，和社会平均通胀率始终保持同步。中国绝大多数城市，都跳不出这个市场铁律。
唯独北上深三座一线城市例外，它们的长期房价平均涨幅，和M2（广义货币供应量）的走势高度吻合。M2说白了就是市场上流通的钱，钱的总量增加，核心城市房产自然会随之增值。
相关的数据和图表，之前已经反复分享过无数次，没必要再重复罗列。真正关注楼市、懂市场的人，早就吃透了这个逻辑。
当前上海的房价，已经回落至2015年年底的水平。这意味着，它需要弥补2015年至今八年多时间里，超发货币一倍带来的涨幅缺口。
简单算一笔账就清楚，若以之前房价高点为100、当前水平为70来计算，翻倍之后就能达到140，平均下来会突破前期高点40%，极端情况下，部分核心区域甚至会出现5倍的阶段性涨幅。
这个结论，和中原集团施永青的判断高度一致。他曾专门测算过香港楼市，认为本轮香港房价会连续六年突破前期高点28%，和内地一线城市的走势逻辑一脉相承。
回顾历史就能找到答案，北京2015年3月至2017年317政策期间，和上海、深圳一样，三座城市的房价平均上涨了一倍。
2025年10月人民论坛网曾报道，樊纲曾质疑“货币太多导致一线房价暴涨”的观点，但不可否认，2015年的房价暴涨确实和货币供应量密切相关，历史走势完全可追溯、可逆推。
误区拆解：数据掺假+结构误导，暴跌幻象该醒了
很多人纠结房价涨跌和购买力的关系，其实大可不必，楼市的核心逻辑很简单，房价涨了，购买力自然就来了，不用过度担忧。
市场上从不缺两类人，一类是认知到位的，一类是资金雄厚的。他们从不会被短期的市场波动带偏，反而能精准抓住时机。
就像这两天的黄金白银市场，不少投机者跟风入场，可仔细观察就会发现，这些投机者里，不少都是抛售房产入场的，这就是楼市最真实的“买涨不买跌”规律。
这个判断，或许打破了很多人期待全国房价腰斩、甚至折半的美梦，但市场真相从来不会迎合幻想，该是什么样就是什么样。
目前仍被部分人用来支撑“房价下跌”观点的，只剩下两样东西——中指二手房数据和万科的相关动态。可这两样，其实都站不住脚。
先看中指二手房数据，一月份全国中指二手房挂牌量大幅下跌，不少人借此大唱空楼市，却故意忽略了两个关键问题。
第一个问题，这个数据根本不是实际签约价，只是挂牌价，中指自己的备注里写得明明白白，很多懂行的楼市解读博主，根本不会参考这个数据，它的参考价值实在太低。
中指百城二手房数据显示，2022年5月份全国平均房价为每平方米16000元，当前约为每平方米13600元，累计下跌仅15%。结合前期高点来看，这个数值根本缺乏说服力。
2026年2月3日中指研究院微博发文，北京2025年二手房成交17.4万套，300万以下房源占比37%，数据矛盾之下，足以说明中指数据的不可靠性。
第二个问题，当前所谓的房价下跌，本质上是结构性假跌，尤其是一线城市，正处于成交结构的更替阶段，呈现出高成交量、高撤牌率、低总价房源成交占比大幅提升三大特征。
一月份的数据最有说服力，北京二手房成交17000套，上海接近23000套，深圳7000套，这样的成交量，绝不是市场低迷的表现。
房产成交本身就是双向行为，一个愿买一个愿卖才能达成交易。只要还有购房者敢入场、敢出手，就说明市场信心还在。
北京、上海300万元以下的老旧小户型，成交占比已经突破70%，部分区域甚至接近80%。这不是老旧小户型需求回暖，而是高总价二手房房源基本停售，导致低单价房源成交占比被动提升。
原本300万元以下房源的成交占比只有50%，如今飙升至接近80%，低单价房源集中成交，必然会拉低二手房的整体平均房价，这只是数据误导，并非真的暴跌。
当前市场的实际情况是，北上深等一线城市的二手房市场价格已经趋于稳定，部分核心区域甚至已经出现反弹迹象，只是大多数人看不懂背后的逻辑，被虚假数据误导了。
信号明确：政策托底+房企企稳，楼市回暖可期
现在的楼市，其实已经在悄悄铺垫回暖的基础，政策层面的信号越来越明确，只是很多人没有留意而已。
目前的核心工作就是调整成交结构，只要高总价房源的成交占比慢慢回升，二手房的平均房价就会快速上涨，甚至有可能实现两位数的同比涨幅，2015年就曾出现过一模一样的情况。
当年政策铺垫期，成交结构完成调整后，房价突然迎来快速反弹，很多人来不及反应，就错过了最佳入场时机，这个过程就像毛竹生长，前期默默扎根，积累足够力量后便会快速窜高，当前一线城市房价就处于这种铺垫阶段。
再看万科预亏损800亿元的相关话题，这阵子被不少唱空楼市的人拿来大做文章，却故意忽略了后续的积极动态——万科已经成功完成债务展期，深地铁也及时注入资金，缓解了资金压力。
万科预亏损800亿元的背景下，依旧维持着正常运营，去年拿地规模位居全国房企第23名，也没有进行大规模裁员，基本保留了原有团队建制。
按照常规逻辑，一家亏损严重的企业本该收缩战线，但万科的选择截然不同。核心原因是，万科当前已经具备“国字头”属性，不再是单纯的混合所有制企业，保留团队建制，就是为了留存核心战斗力，为后续复苏储备力量。
房地产市场的转向，早就有了明确信号。1月3日至4日，权威媒体特约评论员文章就释放出强烈的托底信号，明确提出“一次性政策给足”“房地产具有显著金融属性”“房产是普通家庭最大最重要的资产”。
2026年1月23日人民日报报道，央行行长潘功胜明确表示，2026年将继续实施适度宽松的货币政策，降准降息还有一定空间，这无疑会为楼市注入动力。
当前各类政策持续发力，城市更新相关政策不断推进，各地疫情防控措施优化调整，头部城市陆续公布大额投资计划。人民日报近期更是明确提出“积极推动物价合理回升”，背后的导向不言而喻。
这一导向背后的逻辑很清晰，通胀周期已经悄然来临，物价与房价必然会有一方出现上涨，对普通购房者而言，与其纠结，不如看清市场规律，把握时机。
本轮房地产市场调整后，行业的及格线与优秀线均已提升，优质房产的价值将会更加凸显，楼市从来都不是赌徒的乐园，而是理性者的战场。
看清市场真相，摒弃不切实际的暴跌幻想，才能在本轮市场周期中实现资产保值增值，随着政策持续发力、成交结构不断优化，楼市回暖只是时间问题。
相信在政策的引导下，我国房地产市场将会逐步回归健康稳定发展的轨道，每一个普通购房者，只要保持理性、认清规律，都能实现安居乐业的梦想，这也是楼市健康发展的最终意义所在。
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