最近楼市圈子里流行一个说法，叫2026年楼市会出现L型回稳？
意思是房价不会立马反弹，也不会继续大幅下探，而是横在一个位置不动了，慢慢消化，慢慢筑底。听起来很稳，很理性，很符合当前市场的气质。
高和资本的苏鑫在最近的年度论坛上就明确表达了这个观点！他表示2026年大概率是底部确认的一年。
他的逻辑有三个支撑：
第一，二手房价格已经从高点回撤了大约39%，泡沫被大幅挤压。
第二，第二，新开工面积下降了74%，供给端处于极度收缩状态，供求关系正在被动回归平衡。
第三，第三，30个重点城市租金回报率中位数达到2.06%，超过一年期存款利率，开始具备长期持有的经济逻辑。
但是，我并不认可这样的观点！
从数据面看，这个判断确实是有一部分支撑的。
2025年12月，70个大中城市里有6个城市新房价格环比上涨，到了2026年1月，二线城市整体降幅收窄了0.1个百分点。
还有二手房的成交量，2026年1月，全国重点20城二手房成交面积1483万平方米，同比上涨25%。上海1月二手房网签2.28万套，连续三个月超过2.2万套，创下近五年同期新高。深圳录得6802套，同比大涨45.5%。北京连续三个月稳定在1.4万套以上。
这些数字放在一起，确实给人一种感觉，成交在回暖，价格似乎在企稳，L型的底部似乎正在成形。
但问题恰恰就出在这里。
一、真实的市场里，L型回稳几乎不可能自然形成
L型是价格跌到某个位置之后，不再继续跌，也不反弹，横盘很长一段时间。听起来是一种最温和、最可控的着陆方式。
但如果你仔细想一下交易的本质，就会发现这个逻辑有一个致命的矛盾。价格要横盘，意味着波动率极低。而波动率极低的市场，恰恰是买方最没有动力入场的市场。
为什么？因为买房不是买菜。一个家庭拿出几百万买一套房子，他需要一个明确的信号告诉他：现在是底部，未来会涨。如果价格三个月不动，半年不动，一年不动，他的第一反应不是觉得安全了可以买了，而是再等等，反正也不涨，不着急。
这就是横盘市场的悖论。价格越稳定，观望情绪越浓。因为稳定本身不构成买入理由，预期上涨才是。
反过来看卖方。在一个下行周期里，持有房产的人面临的压力是真实的，月供在走，房价在跌，如果是投资客还有资金成本。当价格横盘的时候，卖方的焦虑并不会消失，反而会加剧。因为横盘意味着短期内看不到反弹的希望，而持有成本每天都在累积。一部分扛不住的人会选择降价出货，这一降，就把横盘打破了。
所以在一个自然的市场环境里，价格要么涨，要么跌，很难长时间停在某个位置不动。L型走势在教科书里很常见，在真实的房地产周期里极其罕见。
那L型回稳有没有可能出现？理论上有，但需要一个非常苛刻的条件：政策长时间、大力度地托住价格。
也就是说，加入限跌令不撤，收储持续推进，信贷保持宽松，土地供应还得严格控制。同时，居民的收入预期不能恶化，就业市场要稳定，通胀要温和。在这些条件全部满足的情况下，价格确实可能被行政力量按在某个区间里不动，让买卖双方在这个区间里慢慢换手，慢慢消化存量。
但这个过程需要多久？一年两年肯定不够。因为你要等到那些高位站岗的业主心态彻底转变，等到新一代购房者的收入水平逐渐追上当前的房价水平，等到挂牌量从高位回落到一个合理区间。这中间任何一个环节出了问题，横盘都会被打破。
所以我的观点是与高和资本的观点不一样的，L型回稳有一些过于理想化了，它不太符合市场常规波动的逻辑现象。
二、成交量更重要
房地产市场的复苏从来不是看价格形态的。价格是果，成交量才是因。
2025年全年，全国新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%。销售额8.39万亿元，同比下降12.6%。开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%。新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%。
这组数据说明什么？说明市场的收缩还在继续，只是收缩的速度在放慢了。
但2026年开年的成交量数据给出了一些不一样的信号。1月重点13城二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%。上海、深圳、北京的二手房成交量都处于近年来的高位水平。
成交量为什么比价格更重要？因为成交量代表的是真实的市场信心。一个人愿意在这个价位买入，一个人愿意在这个价位卖出，双方达成交易，这才是市场定价的基础。只有当成交量持续放大并且稳定在一个较高水平的时候，价格才有可能真正企稳。
反过来说，如果成交量萎缩，即便价格暂时不跌，那也只是有价无市，随时可能补跌。
这就是为什么我认为当前市场讨论L型还是V型，其实抓错了重点。真正需要回答的问题是：成交量能不能持续？
从目前的数据看，核心城市的成交量确实在回暖，但这里面有几个需要注意的因素。
第一，1月份的数据包含了政策刺激后的滞后效应，春节前赶网签的因素也有影响。
第二，成交回暖主要集中在一线和强二线城市，三四线城市的表现仍然疲弱。
第三，价格层面，百城二手房均价1月环比仍然下跌0.85%，只是跌幅收窄了0.12个百分点。
成交量回暖是好事，但距离持续放量还有距离。一两个月的数据不能说明趋势，至少需要连续两到三个季度以上的成交量维持在较高水平，才能真正的消化掉那些库存，也才能确认市场真正进入了筑底阶段。
三、L型回稳具体怎么看待？
L型回稳这个概念我们并不完全否认，因为从数据去看，也会有有类似的现象出现。因为它注定了，不太可能是一个全国性的描述，而是一个高度分化的局部现象。
什么样的城市和产品有可能率先出现L型筑底？答案很简单：供需关系好的。
上海是目前最接近这个状态的城市。2025年12月，上海是一线城市中唯一一个新房价格环比上涨的，涨了0.2%。1月份二手房成交持续高位，库存挂牌量已经连续9个月下降。这意味着上海的需求端依然旺盛，供给端在主动收缩，供需天平正在向有利于价格的方向倾斜。
深圳、北京的核心区也有类似的迹象。深圳1月二手房成交同比涨了45.5%，北京学区房和核心地段的价格已经出现了止跌的信号。
但这些城市的共同特征是什么？人口持续流入，产业基础扎实，优质地段的土地供应有限，改善型需求有支撑。
反观大量的二线末尾和三四线城市，情况完全不同。库存高企，人口流出，产业空心化，新房和二手房的挂牌量还在不断攀升。这些城市别说L型筑底，能不能在2026年把跌幅收窄到个位数都是个问题。
苏鑫提到一个数据，新开工面积已经从高点下降了74%，回落到2004年的水平。这个数据在全国层面是对的，但分城市看差异巨大。一线城市的新增供应确实在快速减少，但很多三四线城市前几年积累的库存还远远没有消化完。
所以真实的情况是：中国的房地产市场不会出现统一的L型，而是一个高度分化的格局。少数核心城市的核心地段、优质产品可能率先稳住，呈现出某种类似L型的走势。但更大范围的市场，筑底的过程可能比预期的要长。
市场的底部从来不是某个人宣布的，而是市场交易出来的。当成交量持续放大，当买方不再犹豫，当卖方不再恐慌，底部自然就确认了。在那之前，所有关于L型、V型的讨论，都只是想象而已。
房价这东西，还是得需要一个又一个的买盘买出来的，在确认底部的时候，也要考虑一下现实问题，市场需要的大量买盘会在哪里呢？
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